Kira bedelinde artış yapılmasına ilişkin benzer bir sınırlama 2000 yılında yine %25, 2001 yılında ise %10 olacak şekilde kabul edilmiştir. Söz konusu dönemde sözleşme özgürlüğünün ve mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle Anayasa mahkemesine iptal için başvurularda bulunulmuştur.
Kira sözleşmeleri esas itibarıyla borçlar hukuku sözleşmeleri arasında değerlendirilmekte olup borçlar hukukuna hakim olan ilkeler çerçevesinde incelenmektedir. Bu kapsamda kira sözleşmelerinde sözleşme özgürlüğü ilkesi geçerlidir. Sözleşme özgürlüğü kapsamında taraflar yani kiraya veren ve kiracı, sözleşmenin içeriğini; dolayısıyla kira bedelini belirlemekte serbesttir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra devam eden ve yenilenen dönemlerde kira bedelinin belirlenmesi TBK madde 344’te düzenlenmiştir. Buna göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) belirli bir zaman aralığında tüketicinin mal ve hizmet harcamalarındakini ortalama değişimleri gösteren bir ölçüttür.
Kanun gereği, kiraya veren ve kiracı, devam eden kira dönemleri için tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamayı geçmeyecek şekilde kira bedelinde artışa karar verebilmektedir.
Kanun gereği, kiraya veren ve kiracı, devam eden kira dönemleri için tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamayı geçmeyecek şekilde kira bedelinde artışa karar verebilmektedir. Ancak Haziran 2022’de yayınlanan Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da ilgili madde yayımlanarak TÜFE oranlarına göre değişiklik yapılmasına ilişkin sınırlama getirilmiştir. Söz konusu geçici maddeye göre; kira sözleşmesi devam eden ve 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında (aksi bir uzatma kararı alınmadığı takdirde) yenilenecek kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.
Kira bedelinde artış yapılmasına ilişkin benzer bir sınırlama 2000 yılında yine %25, 2001 yılında ise %10 olacak şekilde kabul edilmiştir. Söz konusu dönemde sözleşme özgürlüğünün ve mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle Anayasa mahkemesine iptal için başvurularda bulunulmuştur. Anayasa Mahkemesi’ne yapılan ilk başvuru oyçokluğuyla reddedilse de 2001 yılında yapılan başvuruda %10’luk kısıtlama Anayasa’ya aykırı bulunarak oybirliği ile iptal edilmiştir. Anayasa mahkemesinin bir yıl gibi kısa bir sürede içtihadında değişikliğe gitmesinin en büyük sebebi ise 2000 yılı sonunda enflasyon oranının %50’lere, 2001 yılı sonu itibariyle ise %90’lara çıkmasıdır.
Yüksek enflasyon oranları karşısında kira artış oranının %10 ile sınırlandırılması Anayasa mahkemesi tarafından ölçüsüz bir sınırlandırma olarak kabul edilmiş ve kiraya veren ile kiracı arasında adil dengenin kiraya veren aleyhine bozulduğu belirtilmiştir.
Günümüzde şubat ayı itibarıyla on iki aylık ortalamaya göre TÜFE oranının %71,83 olması ancak tarafların azami %25 oranında kira bedellerini artırması açıkça kiraya veren aleyhine bir durum ortaya koymaktadır. Gayrimenkul kiralama fiyatlarının artışı, gayrimenkulü kullanan kiracının %25’lik artırım ile kira bedelini ödemesi, muadil gayrimenkulün kira bedelinin kiralanana kıyasla çok daha yüksek olması, kiraya veren ile kiracıyı karşı karşıya getirmektedir. Hal böyle olunca kiraya veren, güncel kira bedellerine yaklaşabilmek için çözümü kira tespit davası açmakta bulmaktadır. Bu sebeple mahkemelerin iş yükü ciddi oranda artmış ve her geçen gün artmaya devam etmektedir.
Mahkemelerin iş yükünün artması, duruşma günlerinin en az 6 ay sonraya ertelenmesi, kiraya veren gibi avukatları da mağdur etmektedir. Avukatlar, müvekkillerine yargılama sürecinin ne denli uzun olduğunu izah etmekte güçlük çekmektedir. İzmir Mahkemeleri’nde yargılama süreleri tahliye davalarında bir ila bir buçuk yıl arasında görülmekte iken günümüzde iki ila iki buçuk yıl gibi çok uzun sürelerde sonuçlanmaktadır. Henüz yargılamaya ‘Arabuluculuk’ kavramı yeni dahil olmuşken bu kapsama kira sözleşmesinden kaynaklanan davaları dahil etme çalışmaları Adalet Bakanlığı’nca devam etmektedir. Arabuluculuk Kurumu, Mahkemelerin iş yükünü azaltarak, dava açılmadan tarafların sulh yoluyla çözüme kavuşmasını amaçlamaktır. Dileriz öyle olsun.